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北京每年究竟多少人需要买房_凤凰科技

时间:2019-03-11
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    编者按:本文来自微信公众号:好评与差评,(ID:ihaoping),作者:奇齐,36氪经授权转载

    北京的房子,从诞生就注入了昂贵的基因。

    1989年人民日报次版的标题水平,就赶得上UC震惊体。



    但新闻背后,藏着一个不为人知的北京商品房故事。

    01

    1989年开春,和现在差不多的季节,北京城发生了一件轰动的大事。

    北京市委在报纸上散播消息:要拿出2万平米的商品房公开出售。

    对于习惯了跪单位,熬工龄,等分房的北京市民来说,是一件大好事。

    分房时代,是很多60后的噩梦。

    为了能早点分,分大一点,分朝向户型好一点的房子,外地考来的大学生尊严扫地,受尽屈辱。

    单位内斗不亚于《甄嬛传》的宫斗剧情。

    2万平米折合一下,也才几百套商品房。全北京城的人都卯足了劲想买。

    但看到价格,全都蔫了。

    这批商品房共有三个小区:

    广安门外红莲小区 1600元/㎡

    永定门外西罗园小区 1700元/㎡

    东直门外十字坡小区 1900元/㎡

    户型分为60平的两房和80平的三房,价格最低也要八九万块。

    现在的红莲南里小区,单价8.8万每平米

    这是足够让令广大市民,望而退却的价格。

    “买房对普通干部来说,犹如夜空摘星星”

    人民日报的原话这么评价八九十年代的商品房,那时候的普通干部,可比现在的公务员稀缺。

    当时的房价贵么?很贵。

    02

    90年代包分配的大学生,节衣缩食一个月能攒50元。

    也没有按揭买房的概念,攒全款买房需要不吃不喝100年。

    但普通市民觉得贵,并不影响这两百套商品房的热销。

    1989年2月的某一天,天坛门口停满了二八大杠,旁边的北京市房地产交易大厅,挤满了人。现场大多数人都提着几摞现金,准备全款买房。

    1989年的房地产交易大厅门口停满了自行车

    其中不乏倒爷,生意人,当然还有不少秘书们。

    需要多数市民毕生积蓄才买得起的200套房,被一扫而空。对于普通人来说,北京的房子,一直都是这么贵的,但总有人能轻松买起。

    昂贵的原因,还离不开供需关系。北京的购房需求是多少,我们试着去量化这个数据。

    真正的“购房需求”是什么?我们在权衡的时候,刨去投资需求,预算不够的无效刚需,留下的是有预算,有资格,有需求的三有购房者。

    三有购房者的需求,又分为首次置业和置换需求。

    先说首次置业需求:

    03

    在北京,每年有40万外来常住人口有购房需求。

    北京有多少外来常住人口?官方数据是800万。

    当然,实际上是远远不止的。但我们按照800万基数去计算,这些人中,有一定积蓄,同时满足五年社保的人数是多少?

    好评与差评给出一个比值数据:二十分之一,换算一下是40万购房需求。

    这部分人最短的,也为建设北京拼搏了五年,人际关系和工作资源都在北京,想留下么,答案是肯定的。

    留下意味着需要买房,外来常住人口这块,就产生了40万套购房需求。

    04

    在北京,每年有6万套婚房需求。

    一段婚姻里,婚房带来的仪式感和安全感,远比钻戒大。2018年在北京登记结婚的小夫妻有12万对,每一对背后几乎都有12个钱包的支持,购买力不容小觑。

    除去部分土著家庭和买不起房的无效刚需,我们假设二分之一需要准备婚房,也就是6万套婚房需求。

    05

    在北京,每年迎接小学生入学,有6万套购房需求。

    九零后新婚夫妻在买婚房,八零后夫妻在买学区房。这在片土地上,就算你无房裸婚,但你的娃很难逃过无房上学。

    城市大数据中,地产人最关注的,是新增小学生数量。每个新增小学生的背后,都捆绑着着一个定居在该城市的家庭。

    北京市2019年的新增小学生达到了17万名。紧张的教育资源分配给谁?

    教育捆绑住房,无疑是相对公平的方式。

    17万新增小学生萌生的买房换房的需求是多少,我们暂且按三分之一去估算,是6万套购房需求。

    这还没包括中学入学和幼儿园入学等产生的购房需求。

    06

    在北京,每年23万大学毕业生,会买1.5万套房。

    北京的房子,如城里的月光般珍贵,本该跟大学生没什么关系。

    差评君的朋友,边给自己内环三套房的房产证打蜡,边跟差评君叹息:

    北京买房,买得起的三十岁前就买好了,三十岁前还没买,这辈子都很难上车了。

    但数据往往是打脸,北京首次购房平均年龄为27岁。



    2019年,北京的大学应届毕业生人数达到了23万,来自36氪的数据显示,6成毕业生留在北京工作,也就是15万人。

    这部分人里,不乏来自地方上精英家庭的孩子。



    每年在京大学毕业生留京的比例是60%

    我们假设其中十分之一的毕业生的六个钱包够鼓,第一件事,就是为北漂的孩子买所房子,这样就为北京的楼市,创造了1.5万套的购房需求。

    以上是北京每年产生的首次购房需求,一共是53.5万套。

    除了首次购房需求,换房需求也是楼市不可小觑的一部分。

    接下来是换房需求。

    07

    早些年,因为预算不够,买了小户型的小夫妻,贷款早就还的差不多了,考虑父母来同住,或者生二胎,自然想要把小户型换成三房或者四房。

    预算富余,还想换个带中岛厨房的房子。

    除了小套房换大套,还要往市中心换的需求。

    买了沙河回迁房的程序员始终是不甘心的,好不容易熬到公司IPO,原始股套现后第一件事,就是把房子卖了,去上地五彩城或者清华园买个房子。

    买在通州大兴的金融民工,对百子湾的房子,始终是魂牵梦绕的。

    当然,还有不少因为工作或者其他原因的置换,譬如习惯了步行上班的西城公务员,单位搬去了通州,住所跟着置换,也是非常合理的需求。

    这些需求,量化置换是多少呢?我们拿到了链家的数据:

    上海:总存量房套数:780万套,置换率:2.56%

    北京:总存量房套数:?万套,置换率:2.5%

    北京的存量房是多少呢?从国家电网和链接的数据显示,截止到去年。北京的有效存量房套数是730万套。

    乘上2.5%的置换比例。



    最终是18万套房置换房的需求。

    08

    到这边,我们再次累加得到,置换需求和首套购房需求一共是71.5万套。

    而北京每年的实际成交量是多少?

    刚过去的2018年,北京楼市新房成交量3万套(包含共有产权房),二手房的成交量15万套。



    每年有71.5万套迫切的购房需求,但实际成交量只有18万套。

    有购房需求,虽然不意味着直接转化成购买力,但紧张供需关系的背后逻辑,一定是价高者得。

    这50万没被释放的购房需求,年复一年的积累,就是对北京楼市最强有力的支撑。

    当然,还有每一个离开北京,或者没来北京打拼的朋友,他们的子孙,总将会面临来首都上大学,或者来北京工作,再次面临北京楼市的考验。

    不知到那时,北京的房子会是什么价格。

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